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Item 1: Absätze
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Item 2: Tabelle
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| Verkaufsszenario | Steuerfolge |
| Selbstgenutzte Immobilie (Eigennutzung im Verkaufsjahr + 2 vorherige Jahre) | Keine Spekulationssteuer – Verkauf steuerfrei. |
| Immobilie länger als 10 Jahre im Privatbesitz (Haltefrist > 10 Jahre) | Keine Spekulationssteuer – Verkauf steuerfrei. |
| Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft, nicht selbst genutzt (z. B. vermietet) | Spekulationssteuer auf den Verkaufsgewinn fällt an. |
| Verkauf von mehr als zwei Immobilien in 5 Jahren (gewerblicher Handel) | Einstufung als gewerblich – Einkommensteuer und Gewerbesteuer auf Gewinne, i. d. R. auch Umsatzsteuerpflicht. |
| Verkauf einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen (Firmen- oder Geschäftseigentum) | Steuerpflichtig als laufender Betriebsgewinn – Veräußerungsgewinn unterliegt der Einkommensteuer (bzw. Körperschaftsteuer) und evtl. Gewerbesteuer. |
(Hinweis: Die Grunderwerbsteuer ist hier nicht aufgeführt, da sie üblicherweise vom Käufer getragen wird.)
Item 3: Absätze + Bild
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Item 4: FAQS
Item 5: Absätze + Tipp
Ist die Spekulationssteuer zu zahlen, richtet sie sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz auf den erzielten Veräußerungsgewinn. Zur Ermittlung des zu versteuernden Gewinns können Sie vom Verkaufspreis zunächst den ursprünglichen Kaufpreis abziehen. Zusätzlich mindern Verkaufsnebenkosten und wertsteigernde Investitionen den Gewinn: Abzugsfähig sind z. B. Maklergebühren, Notarkosten, Inseratskosten, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank sowie Renovierungskosten zur Verkaufsförderung. Auch die beim Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer dürfen Sie anrechnen. Beachten Sie jedoch, dass im Falle einer vorherigen Vermietung die vorgenommenen Abschreibungen den Gewinn wieder erhöhen – sie werden dem Verkaufspreis zugerechnet, da sie bereits während der Mietdauer steuermindernd wirkten.
Am Ende ergibt sich der versteuerbare Verkaufsgewinn, auf den Ihr individueller Steuersatz angewendet wird. Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Sie haben eine Eigentumswohnung im Jahr 2018 für 200.000 € gekauft und verkaufen sie 2025 für 300.000 €. Da seit dem Kauf weniger als 10 Jahre vergangen sind und die Wohnung vermietet war, unterliegt der Gewinn der Spekulationssteuer. Die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis beträgt 100.000 €. Angenommen, Sie hatten abzugsfähige Kosten (Makler, Notar etc.) von insgesamt 10.000 €, reduziert sich der Verkaufsgewinn auf 90.000 €. Diesen Betrag müssen Sie nun versteuern. Liegt Ihr persönlicher Einkommensteuersatz z. B. bei 35 %, fallen rund 31.500 € Einkommensteuer auf den Verkauf an. Bei höherem Einkommen kann der Steuersatz bis zu 42 % oder 45 % betragen (Spitzensteuersatz), während bei geringerem Einkommen entsprechend weniger Steuer anfällt.
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