Der Notartermin ist einer der wichtigsten Schritte beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags treffen Käufer und Verkäufer eine verbindliche Vereinbarung über das Immobiliengeschäft. Wer zum ersten Mal an einer notariellen Beurkundung teilnimmt, fragt sich häufig, wie der Termin abläuft und was anschließend passiert. Eine gute Vorbereitung hilft dabei, den Vertrag zu verstehen, offene Fragen rechtzeitig zu klären und sicher durch den weiteren Ablauf zu gehen.

Warum ist der Notartermin beim Immobilienverkauf notwendig?

Der Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung kann in Deutschland nicht allein mit einem privaten Kaufvertrag abgeschlossen werden. Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt für Grundstückskaufverträge die notarielle Beurkundung vor. Erst dadurch wird sichergestellt, dass ein Immobiliengeschäft den gesetzlichen Anforderungen entsprechend abgeschlossen wird.

Der Notar nimmt dabei eine neutrale Position ein. Er vertritt weder ausschließlich die Interessen des Verkäufers noch die des Käufers, sondern soll beide Vertragsparteien über die rechtliche Bedeutung der Vereinbarungen informieren und für eine rechtssichere Gestaltung sorgen.

Dabei geht es insbesondere darum, beide Seiten vor ungesicherten Vorleistungen zu schützen. Der Käufer soll den Kaufpreis grundsätzlich erst zahlen, wenn sein Anspruch auf den Erwerb der Immobilie ausreichend abgesichert ist. Gleichzeitig soll der Verkäufer sein Eigentum nicht verlieren, bevor die vereinbarte Zahlung sichergestellt ist.

Was passiert vor dem eigentlichen Notartermin?

Schon vor der Beurkundung werden die wesentlichen Angaben zum Immobiliengeschäft zusammengestellt. Dazu gehören beispielsweise die Daten der Vertragsparteien, die genaue Bezeichnung der Immobilie, der vereinbarte Kaufpreis und weitere Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer.

Auf dieser Grundlage wird der Kaufvertragsentwurf erstellt und den Beteiligten vor dem Termin zur Verfügung gestellt. Käufer und Verkäufer sollten den Entwurf aufmerksam lesen und offene Fragen möglichst frühzeitig ansprechen. Rechtliche Fragen zum Vertragsinhalt können mit dem Notar geklärt werden.

Auch vermeintliche Nebenabsprachen sollten nicht einfach außerhalb des Kaufvertrags getroffen werden. Vereinbarungen, die für das Immobiliengeschäft von Bedeutung sind, müssen dem Notar mitgeteilt werden, damit sie rechtlich korrekt in den Vertrag aufgenommen werden können.

Wie läuft die Beurkundung beim Notar ab?

Beim eigentlichen Termin wird der Kaufvertrag vollständig vorgelesen. Das mag zunächst ungewöhnlich erscheinen, erfüllt jedoch einen wichtigen Zweck: Beide Vertragsparteien sollen genau wissen, welche Vereinbarungen sie treffen und welche rechtlichen Folgen damit verbunden sind.

Während der Beurkundung erläutert der Notar die einzelnen Regelungen und beantwortet offene rechtliche Fragen. Sind Änderungen oder Ergänzungen erforderlich, können diese vor der endgültigen Unterzeichnung noch berücksichtigt werden. Erst wenn alle Punkte geklärt sind, unterschreiben Käufer und Verkäufer gemeinsam mit dem Notar den Vertrag.

Mit der Unterzeichnung wird der Kaufvertrag für die Vertragsparteien grundsätzlich verbindlich. Deshalb sollte niemand unterschreiben, solange wichtige Inhalte unklar sind oder noch Fragen bestehen.

Was wird im Kaufvertrag geregelt?

Ein Immobilienkaufvertrag enthält deutlich mehr als lediglich den vereinbarten Kaufpreis. Unter anderem wird festgehalten, welche Immobilie verkauft wird, wann und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis zu zahlen ist und wann Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen.

Auch bestehende Belastungen im Grundbuch und deren mögliche Löschung spielen eine wichtige Rolle. Darüber hinaus können Vereinbarungen über mitverkaufte Gegenstände, den Zustand der Immobilie oder weitere Besonderheiten Bestandteil des Vertrags sein.

Gerade deshalb sollte der Vertragsentwurf nicht erst während des Notartermins zum ersten Mal genauer gelesen werden. Wer sich vorher mit den einzelnen Regelungen beschäftigt, kann seine Fragen gezielt klären und geht wesentlich besser vorbereitet in die Beurkundung.

Was passiert nach der Unterschrift?

Mit dem Notartermin ist der Immobilienkauf noch nicht vollständig abgeschlossen. Nach der Beurkundung beginnt die sogenannte Vertragsabwicklung. Der Notar kümmert sich um die erforderlichen Schritte und nimmt Kontakt zu Behörden, dem Grundbuchamt und gegebenenfalls beteiligten Banken auf.

Für den Käufer wird üblicherweise eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlasst. Sie sichert seinen Anspruch auf die spätere Eigentumsübertragung. Gleichzeitig werden beispielsweise Unterlagen beschafft, die zur Löschung von Grundschulden oder anderen nicht zu übernehmenden Belastungen erforderlich sind. Auch ein mögliches gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde kann in diesem Zusammenhang geklärt werden.

Der Kaufpreis sollte grundsätzlich nicht allein deshalb überwiesen werden, weil der Kaufvertrag bereits unterschrieben ist. Sind die im Vertrag vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt, erhält der Käufer in der Regel eine Fälligkeitsmitteilung des Notars. Erst dann wird der Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen gezahlt.

Wann gehört die Immobilie tatsächlich dem Käufer?

Die Schlüsselübergabe oder die Zahlung des Kaufpreises bedeutet noch nicht automatisch, dass der Käufer bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der endgültige Eigentumswechsel erfolgt erst mit der entsprechenden Umschreibung im Grundbuch.

Dafür müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt sein. Unter anderem muss die Grunderwerbsteuer bezahlt worden sein, damit das Finanzamt die erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilen kann. Nach erfolgter Kaufpreiszahlung und Vorliegen der notwendigen Voraussetzungen veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt.

Zwischen Notartermin und endgültiger Grundbuchumschreibung liegt somit noch eine Abwicklungsphase. Dass einige Zeit vergeht, bis der Käufer offiziell als neuer Eigentümer im Grundbuch steht, ist daher ein normaler Bestandteil des Immobilienkaufs.

Welche Rolle spielt der Makler rund um den Notartermin?

Ein Immobilienmakler ersetzt nicht die rechtliche Beratung durch einen Notar. Er kann Käufer und Verkäufer jedoch dabei unterstützen, den Immobilienverkauf organisatorisch vorzubereiten und die für den Kaufvertrag notwendigen Informationen und Unterlagen zusammenzuführen.

Auch bei der Abstimmung zwischen den Beteiligten, der Vorbereitung des Verkaufs und der Koordination bis zum Notartermin kann eine professionelle Begleitung den Ablauf erleichtern. Dadurch wissen Käufer und Verkäufer frühzeitig, welche Schritte als Nächstes anstehen und welche Unterlagen noch benötigt werden.

Gut vorbereitet zum Notartermin

Der Notartermin ist ein entscheidender Meilenstein auf dem Weg zum erfolgreichen Immobilienverkauf. Wer den Vertragsentwurf frühzeitig prüft, offene Fragen klärt und den weiteren Ablauf kennt, kann der Beurkundung gut vorbereitet entgegensehen.

Sie stehen vor einem Immobilienkauf oder -verkauf und möchten wissen, was bis zum Notartermin zu beachten ist? Wir begleiten Sie zuverlässig durch den Verkaufsprozess und koordinieren die wichtigen Schritte bis zum erfolgreichen Abschluss.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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