Beim Kauf einer Immobilie entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis weitere Kosten, die von Anfang an in die Finanzierung einbezogen werden sollten. Dazu gehören auch die Notarkosten. Denn ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt dabei nicht nur für die rechtswirksame Beurkundung, sondern begleitet auch wesentliche Schritte der Vertragsabwicklung. Käufer sollten deshalb wissen, wie sich die Notarkosten zusammensetzen und wovon ihre Höhe abhängt.

Warum ist ein Notar beim Immobilienkauf notwendig?

Ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung kann in Deutschland nicht allein durch einen privaten schriftlichen Kaufvertrag rechtswirksam übertragen werden. Ein Vertrag, mit dem sich eine Partei verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung.

Der Notar übernimmt dabei eine neutrale Rolle und berücksichtigt die Interessen beider Vertragsparteien. Er erstellt beziehungsweise prüft den Kaufvertrag, erläutert dessen rechtliche Bedeutung und beantwortet Fragen der Beteiligten. Nach der Unterzeichnung begleitet er außerdem die weitere Abwicklung des Immobiliengeschäfts.

Damit endet die Tätigkeit nicht mit dem eigentlichen Notartermin. Der Notar veranlasst unter anderem notwendige Schritte beim Grundbuchamt und überwacht, dass die Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung und die spätere Eigentumsübertragung erfüllt werden.

Wie werden die Notarkosten berechnet?

Die Höhe der Notarkosten ist nicht frei verhandelbar. Die Gebühren sind bundesweit durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Für den gleichen notariellen Vorgang gelten deshalb grundsätzlich dieselben gesetzlichen Gebühren, unabhängig davon, welches Notariat beauftragt wird.

Maßgeblich für die Berechnung ist der sogenannte Geschäftswert. Beim Immobilienkauf entspricht dieser grundsätzlich dem Kaufpreis. Liegt der so ermittelte Wert unter dem Verkehrswert der Immobilie, kann allerdings der höhere Verkehrswert maßgeblich sein.

Auf Grundlage dieses Geschäftswerts werden die jeweils vorgesehenen Gebühren berechnet. Je höher der Wert des Immobiliengeschäfts ist, desto höher fallen daher auch die absoluten Notargebühren aus. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Notar seinen Preis individuell festlegt. Die Gebühren ergeben sich aus den gesetzlichen Vorgaben und der dazugehörigen Gebührentabelle.

Welche Leistungen sind in den Notarkosten enthalten?

Beim Immobilienkauf fällt nicht lediglich eine Gebühr für die Unterschrift unter dem Kaufvertrag an. Die notarielle Tätigkeit umfasst deutlich mehr. Zur Beurkundungsleistung gehören beispielsweise die Vertragsgestaltung und die rechtliche Beratung der Beteiligten. Die Beratung und die Entwurfstätigkeit sind grundsätzlich bereits in der Beurkundungsgebühr enthalten.

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar außerdem um den Vollzug des Vertrages. Dazu können beispielsweise die Einholung notwendiger Genehmigungen, die Vorbereitung der Löschung bestehender Grundpfandrechte und die Veranlassung einer Auflassungsvormerkung gehören.

Erst wenn die vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, informiert der Notar den Käufer darüber, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann. Anschließend werden die weiteren Schritte zur Eigentumsumschreibung veranlasst.

Je nach Gestaltung des Immobiliengeschäfts können dadurch neben der eigentlichen Beurkundungsgebühr weitere gesetzlich vorgesehene Gebühren und Auslagen entstehen. Auch eine Finanzierung über eine Grundschuld kann zusätzliche notarielle Kosten verursachen.

Wer trägt die Notarkosten beim Immobilienkauf?

Grundsätzlich sieht das Bürgerliche Gesetzbuch vor, dass der Käufer eines Grundstücks die Kosten für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung sowie die Kosten der Eintragung in das Grundbuch trägt.

In der Praxis wird die Kostenverteilung zusätzlich im Kaufvertrag festgehalten. Bestimmte Kosten können jedoch auch auf Verkäuferseite entstehen. Müssen beispielsweise noch eingetragene Grundschulden oder andere Belastungen gelöscht werden, können die damit verbundenen Kosten den Verkäufer betreffen.

Deshalb lohnt es sich für beide Seiten, bereits vor dem Notartermin zu klären, welche Eintragungen im Grundbuch vorhanden sind und welche Maßnahmen im Rahmen des Verkaufs erforderlich werden.

Notarkosten und Grundbuchkosten sind nicht dasselbe

Notarkosten und Grundbuchkosten werden im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf häufig gemeinsam genannt, sind jedoch voneinander zu unterscheiden. Die Notarkosten entstehen für die Tätigkeit des Notars. Die Grundbuchkosten dagegen sind Gebühren des zuständigen Grundbuchamtes, beispielsweise für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die spätere Umschreibung des Eigentums oder eine Grundschuld.

Für Käufer gehören beide Kostenbereiche zu den typischen Ausgaben rund um den Eigentumswechsel. Sie sollten deshalb zusätzlich zum Kaufpreis und zu weiteren Erwerbsnebenkosten wie der Grunderwerbsteuer in die Finanzplanung einbezogen werden.

Eine pauschale Summe lässt sich nicht für jeden Immobilienkauf nennen. Die tatsächlichen Kosten hängen unter anderem vom Kaufpreis, einer möglichen Finanzierung und den notwendigen Eintragungen beziehungsweise Löschungen ab.

Welche Rolle spielt eine Grundschuld bei den Kosten?

Wird der Immobilienkauf über ein Darlehen finanziert, verlangt die finanzierende Bank in vielen Fällen eine Grundschuld als Sicherheit. Diese wird im Grundbuch eingetragen und muss in der Regel ebenfalls notariell bestellt werden.

Dadurch entstehen zusätzlich zu den Kosten des Kaufvertrags weitere Notar- und Grundbuchgebühren. Wie hoch diese ausfallen, hängt insbesondere von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab.

Kaufinteressenten sollten diese Kosten deshalb bereits bei der Finanzierungsplanung berücksichtigen. So lässt sich vermeiden, dass neben Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und weiteren Nebenkosten unerwartet zusätzlicher Finanzierungsbedarf entsteht.

Warum Notarkosten frühzeitig eingeplant werden sollten

Die Notarkosten sind ein fester Bestandteil des Immobilienkaufs und können grundsätzlich nicht durch die Wahl eines vermeintlich günstigeren Notars vermieden werden. Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, geht es vielmehr darum, sie von Beginn an realistisch in die Gesamtkalkulation einzubeziehen.

Dabei sollte nicht nur der Kaufvertrag betrachtet werden. Auch Grundbuchgebühren, eine mögliche Grundschuldbestellung und weitere notwendige Vorgänge können die Gesamtkosten beeinflussen.

Wer bereits vor dem Kauf weiß, welche Ausgaben zusätzlich zum Immobilienpreis entstehen, kann sein Budget realistischer planen und die Finanzierung auf eine solide Grundlage stellen.

Mit allen Kosten sicher planen

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen und wissen, welche Kosten Sie dabei berücksichtigen sollten? Wir begleiten Sie durch den Immobilienprozess und sorgen dafür, dass Sie die wichtigen Schritte frühzeitig im Blick haben.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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