Wer beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie einen Makler beauftragt, sollte frühzeitig wissen, wie die Provision geregelt ist und wer welchen Anteil übernimmt. Seit Ende 2020 gelten für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern besondere gesetzliche Vorgaben. Sie sollen insbesondere private Käufer davor schützen, die Maklerkosten allein tragen zu müssen, obwohl der Makler ursprünglich vom Verkäufer beauftragt wurde.

Wie wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt?

Früher konnte ein Immobilieneigentümer einen Makler mit dem Verkauf beauftragen und gleichzeitig vereinbaren, dass im Erfolgsfall die komplette Provision vom Käufer übernommen wird. Mit den seit dem 23. Dezember 2020 geltenden Regelungen wurde diese Möglichkeit für bestimmte Immobiliengeschäfte mit privaten Käufern deutlich eingeschränkt.

Sind sowohl Verkäufer als auch Käufer Vertragspartner des Maklers und schulden beide eine Provision, müssen sie sich in gleicher Höhe verpflichten. Der Makler kann von einer Partei also nicht beispielsweise drei Prozent und von der anderen fünf Prozent Provision verlangen. Diese Regelung ist in § 656c BGB festgelegt.

Hat dagegen nur eine Seite den Makler beauftragt und soll ein Teil dieser Kosten auf die andere Vertragspartei übertragen werden, darf die nicht beauftragende Partei höchstens in gleicher Höhe belastet werden. Der ursprüngliche Auftraggeber muss mindestens denselben Anteil selbst tragen. Die gesetzlichen Regelungen zur Kostenverteilung gelten beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer als Verbraucher handelt.

Was bedeutet die hälftige Teilung in der Praxis?

Häufig führt die Regelung dazu, dass Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte der vereinbarten Maklerkosten tragen. Sind beide Parteien Vertragspartner des Maklers, müssen ihre Provisionsvereinbarungen gleich hoch sein.

Wurde der Makler dagegen ausschließlich von einer Partei beauftragt, gelten zusätzliche Voraussetzungen, wenn die andere Seite an den Kosten beteiligt werden soll. Zunächst muss der Auftraggeber seinen eigenen Anteil an der Maklerprovision bezahlt haben. Erst anschließend wird der Anspruch gegenüber der anderen Partei fällig, wobei die erfolgte Zahlung entsprechend nachgewiesen werden muss.

Damit soll verhindert werden, dass eine zunächst vom Verkäufer übernommene Maklerprovision letztlich vollständig auf einen privaten Immobilienkäufer übertragen wird.

Warum ein Maklervertrag in Textform geschlossen werden muss

Auch für den Abschluss des Maklervertrags bestehen klare Vorgaben. Geht es um die Vermittlung oder den Nachweis eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden.

Eine rein mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag reichen daher nicht aus. Der Vertrag kann beispielsweise per E-Mail oder in Form eines schriftlichen Dokuments festgehalten werden. Dadurch wird für alle Beteiligten nachvollziehbarer, welche Leistungen und Provisionsvereinbarungen tatsächlich getroffen wurden.

Wie hat sich die Regelung auf Immobiliengeschäfte ausgewirkt?

Wie stark die gesetzliche Neuregelung die Praxis verändert hat, hängt auch von der jeweiligen Region ab. Bereits vor ihrer Einführung war es in einigen Bundesländern üblich, die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer aufzuteilen. In anderen Regionen, insbesondere auf stark nachgefragten Immobilienmärkten, wurde die Provision häufiger vollständig vom Käufer getragen.

Die gesetzlichen Vorgaben haben vor allem dafür gesorgt, dass private Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern bei bestimmten Vertragskonstellationen nicht mehr einseitig mit den gesamten Maklerkosten belastet werden können.

Unverändert ist dagegen, dass die konkrete Höhe der Maklerprovision grundsätzlich nicht bundesweit durch einen einheitlichen Prozentsatz vorgeschrieben ist. Wird keine konkrete Vergütung bestimmt, sieht das Bürgerliche Gesetzbuch grundsätzlich den üblichen Maklerlohn vor. In der Praxis orientiert sich die Provision häufig an regionalen Gepflogenheiten und den zwischen Makler und Auftraggeber getroffenen Vereinbarungen.

Was eine professionelle Maklerleistung ausmacht

Die Provision ist die Vergütung für die Leistungen, die ein Makler im Zusammenhang mit einer erfolgreichen Immobilienvermittlung erbringt. Dazu können neben der professionellen Vermarktung auch die Immobilienbewertung, die Aufbereitung der Verkaufsunterlagen, die Kommunikation mit Interessenten und die Begleitung der Verhandlungen gehören.

Für Eigentümer sollte deshalb nicht allein die Höhe der Provision ausschlaggebend sein. Ebenso wichtig ist, welche Leistungen dafür angeboten werden und wie erfahren der Makler bei der Vermarktung und bei Preisverhandlungen ist. Gerade das Verhandlungsgeschick kann wesentlich dazu beitragen, die Interessen des Verkäufers gegenüber Kaufinteressenten professionell zu vertreten.

Gut begleitet beim Immobilienkauf oder -verkauf

Sie möchten eine Immobilie kaufen oder verkaufen und haben Fragen zur Maklerprovision oder zum Ablauf? Wir beraten Sie transparent und begleiten Sie professionell durch den gesamten Immobilienprozess.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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