Manchmal ändert sich das Leben schneller als der Finanzierungsplan. Ein neuer Job, Familienzuwachs oder eine Trennung können dazu führen, dass eine Immobilie verkauft werden soll, obwohl das Darlehen noch viele Jahre läuft. Das ist grundsätzlich machbar, doch häufig verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann teuer werden und den Verkaufserlös deutlich schmälern. Wer sich frühzeitig informiert und richtig vorgeht, kann jedoch unnötige Kosten vermeiden oder zumindest reduzieren.

Den Dialog mit der Bank frühzeitig aufnehmen

„Bevor Sie in die konkrete Verkaufsphase eintreten, empfehlen wir, zunächst das Gespräch mit Ihrer finanzierenden Bank zu suchen“, erklärt Markus Bittner, Geschäftsführer von Bittner Immobilien in Krefeld. In diesem Dialog kann geklärt werden, unter welchen Bedingungen eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens möglich ist und mit welchen Kosten für eine etwaige Entschädigung zu rechnen wäre. Banken müssen eine klare und nachvollziehbare Berechnung dieser Kosten vorlegen. Zudem kann erörtert werden, ob es alternative Wege gibt. Oft sind Kreditinstitute verhandlungsbereit, insbesondere wenn der Verkauf aus nachvollziehbaren persönlichen Gründen erfolgt oder eine neue Finanzierung in Aussicht ist. „Offene Kommunikation schafft Planungssicherheit und ermöglicht eine realistische Kalkulation des Verkaufs“, fügt Bittner hinzu.

Erklärung der Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung dient dazu, den Zinsverlust der Bank zu kompensieren, der durch die vorzeitige Tilgung eines Kredits entsteht. „Die Höhe der Entschädigung wird basierend auf der verbleibenden Laufzeit, dem aktuellen Zinsniveau und der noch ausstehenden Kreditsumme berechnet“, erläutert Markus Bittner. Die Entschädigung ist in der Regel umso höher, je länger die Zinsbindung besteht und je größer die Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Marktzins ist. Es gibt allerdings Situationen, in denen keine oder nur eine teilweise Entschädigung anfällt. Nach zehn Jahren besteht beispielsweise das Recht auf eine Sonderkündigung mit einer Frist von sechs Monaten. Auch formale Fehler im Kreditvertrag können den Anspruch der Bank auf eine Entschädigung ausschließen. „Eine genaue Überprüfung des Vertrages ist deshalb immer ratsam“, rät Bittner.

Optionen zur Vermeidung hoher Ablösesummen

In einigen Fällen ist die sofortige Tilgung des Darlehens nicht die vorteilhafteste Lösung. „Es kann vorkommen, dass der Käufer die bestehende Finanzierung übernimmt, wenn die Bank dem zustimmt“, sagt Markus Bittner. Dies ist besonders vorteilhaft, wenn der Kredit zu günstigen Konditionen abgeschlossen wurde. So spart der Verkäufer die Vorfälligkeitsentschädigung und der Käufer profitiert von einem niedrigen Zinssatz. Eine weitere Möglichkeit ist, den Verkauf so zu timen, dass er mit dem Ende der Zinsbindung oder der Zehnjahresfrist zusammenfällt. Auch Zwischenfinanzierungen oder die Übertragung des Kredits auf ein neues Objekt können je nach individueller Situation sinnvoll sein. „Welche Alternative die richtige ist, hängt von der persönlichen Situation, dem Immobilienmarkt und den Vertragsdetails ab“, erklärt Bittner.

Sind Sie in einem Kreditvertrag gebunden und überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Wir bei Bittner Immobilien in Krefeld unterstützen Sie durch den gesamten Prozess und koordinieren die Abstimmungen mit Ihrer Bank, um die optimale wirtschaftliche Lösung zu erzielen. Kontaktieren Sie uns – zusammen stellen wir sicher, dass Ihr Immobilienverkauf erfolgreich verläuft.

Hinweise:

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Wordliner/Bild erstellt mit OpenAI’s Sora

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