Ob Erbschaft oder Schenkung: In verschiedenen steuerlichen Situationen muss der Wert einer Immobilie bestimmt werden. Dabei nimmt das Finanzamt nicht einfach einen geschätzten Verkaufspreis an, sondern ermittelt den sogenannten Grundbesitzwert nach gesetzlich festgelegten Vorgaben. Für Eigentümer und Erben ist es deshalb wichtig zu wissen, wie diese Bewertung funktioniert und was sie tun können, wenn der angesetzte Wert aus ihrer Sicht zu hoch ausfällt.

Wann bewertet das Finanzamt eine Immobilie?

Eine Immobilienbewertung durch das Finanzamt spielt insbesondere dann eine Rolle, wenn Grundbesitz im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung übertragen wird. Der festgestellte Immobilienwert kann entscheidend dafür sein, ob und in welcher Höhe Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt.

Grundlage für die steuerliche Bewertung ist das Bewertungsgesetz. Bei der Bewertung von Grundvermögen soll grundsätzlich der sogenannte gemeine Wert zugrunde gelegt werden. Vereinfacht ausgedrückt soll dieser Wert den Preis widerspiegeln, der unter gewöhnlichen Umständen am Markt erzielt werden könnte.

Der vom Finanzamt ermittelte Wert muss jedoch nicht zwangsläufig mit dem Preis übereinstimmen, der bei einem tatsächlichen Verkauf erzielt würde. Die steuerliche Bewertung folgt standardisierten gesetzlichen Verfahren und kann individuelle Besonderheiten einer Immobilie nicht in jedem Fall vollständig abbilden.

Welche Verfahren nutzt das Finanzamt?

Welches Bewertungsverfahren angewendet wird, hängt wesentlich von der Art der Immobilie ab. Das Bewertungsgesetz sieht für bebaute Grundstücke insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren vor.

Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich mithilfe des Vergleichswertverfahrens bewertet, sofern geeignete Vergleichswerte vorliegen. Dabei werden Kaufpreise vergleichbarer Immobilien beziehungsweise von Gutachterausschüssen ermittelte Vergleichsfaktoren herangezogen.

Bei Mietwohngrundstücken sowie bestimmten Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken kommt hingegen das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Hier steht stärker im Mittelpunkt, welche Erträge mit der Immobilie erzielt werden können.

Das Sachwertverfahren wird unter anderem angewendet, wenn bei Ein- oder Zweifamilienhäusern beziehungsweise Wohnungseigentum keine geeigneten Vergleichswerte vorhanden sind. Auch bestimmte Geschäftsgrundstücke und sonstige bebaute Grundstücke können auf diese Weise bewertet werden.

Welche Faktoren beeinflussen den steuerlichen Immobilienwert?

Je nach Bewertungsverfahren fließen unterschiedliche Faktoren in die Berechnung ein. Eine wichtige Rolle spielen beispielsweise Grundstücksgröße, Bodenwert, Gebäudeart, Alter und Restnutzungsdauer der Immobilie. Bei vermieteten Objekten können zudem die erzielbaren Erträge und weitere wirtschaftliche Faktoren von Bedeutung sein.

Auch Daten der örtlichen Gutachterausschüsse werden für die steuerliche Bewertung herangezogen. Dazu gehören beispielsweise Vergleichspreise oder weitere für die Wertermittlung erforderliche Marktdaten. Das Bewertungsgesetz legt fest, unter welchen Voraussetzungen diese Daten bei der Berechnung zu berücksichtigen sind.

Durch diese standardisierte Vorgehensweise soll eine nachvollziehbare und einheitliche Bewertung ermöglicht werden. Dennoch kann es vorkommen, dass besondere Eigenschaften eines Hauses oder einer Wohnung im pauschalierten Bewertungsverfahren nicht ausreichend berücksichtigt werden.

Warum der Wert des Finanzamts vom Marktwert abweichen kann

Eine Immobilie ist immer individuell. Modernisierungsbedarf, Baumängel, besondere Rechte oder Belastungen sowie bestimmte Eigenschaften der Lage können sich erheblich auf den tatsächlich erzielbaren Preis auswirken.

Bei der steuerlichen Bewertung werden solche objektspezifischen Besonderheiten nicht in jedem Fall genauso berücksichtigt wie bei einer ausführlichen Verkehrswertermittlung. Das Bewertungsgesetz sieht ausdrücklich vor, dass bestimmte wertbeeinflussende Belastungen im standardisierten Verfahren grundsätzlich unberücksichtigt bleiben können.

Deshalb kann der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert in einzelnen Fällen über dem Betrag liegen, der sich am freien Immobilienmarkt tatsächlich erzielen ließe. Für die Betroffenen kann dies relevant sein, weil ein höherer steuerlicher Wert unter Umständen auch eine höhere Steuerbelastung zur Folge hat.

Was tun, wenn die Bewertung zu hoch erscheint?

Eigentümer oder Erben müssen einen aus ihrer Sicht zu hohen Wert nicht in jedem Fall ungeprüft hinnehmen. Das Bewertungsgesetz ermöglicht den Nachweis, dass der tatsächliche gemeine Wert der Immobilie am maßgeblichen Bewertungsstichtag niedriger war als der nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren ermittelte Betrag.

Als Nachweis kann regelmäßig ein entsprechendes Gutachten eines zuständigen Gutachterausschusses oder eines dafür qualifizierten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen dienen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis als Nachweis eines niedrigeren Werts anerkannt werden, wenn der Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag erfolgt ist und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben.

Gerade wenn zwischen der steuerlichen Bewertung und dem realistisch erzielbaren Marktpreis eine deutliche Differenz besteht, kann es daher sinnvoll sein, den angesetzten Wert genauer prüfen zu lassen.

Warum eine realistische Immobilienbewertung wichtig ist

Der steuerliche Grundbesitzwert und der tatsächliche Marktwert verfolgen unterschiedliche Zwecke. Während das Finanzamt nach gesetzlichen Bewertungsregeln arbeitet, berücksichtigt eine professionelle Marktwertermittlung stärker die konkrete Immobilie, ihre Lage, ihren Zustand und die aktuelle Nachfrage.

Eine fundierte Einschätzung kann deshalb helfen, den vom Finanzamt ermittelten Wert besser einzuordnen und gleichzeitig einen realistischen Überblick über den möglichen Verkaufspreis zu erhalten.

Den Immobilienwert richtig einschätzen

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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