Wer den Kauf einer Immobilie über ein Darlehen finanziert, begegnet früher oder später dem Begriff Grundschuld. Für viele Käufer wirkt diese zunächst wie ein komplizierter rechtlicher Baustein. Tatsächlich gehört sie jedoch zum üblichen Ablauf einer Immobilienfinanzierung. In den meisten Fällen dient die Grundschuld der finanzierenden Bank als Sicherheit für das gewährte Darlehen und wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Ihre gesetzlichen Grundlagen finden sich in den §§ 1191 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Mit der Eintragung einer Grundschuld geht das Eigentum an der Immobilie nicht auf die Bank über. Eigentümer bleibt weiterhin der Käufer. Die Bank erhält allerdings ein sogenanntes dingliches Sicherungsrecht. Kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nach, kann dieses Recht im äußersten Fall eine Grundlage dafür bilden, die Immobilie zu verwerten. Aus diesem Grund hat die Grundschuld bei der Finanzierung von Wohnungen, Häusern und Grundstücken eine zentrale Bedeutung.

Warum Banken eine Grundschuld als Sicherheit verlangen

Bei einer Immobilienfinanzierung stellt die Bank in der Regel eine erhebliche Darlehenssumme zur Verfügung. Um das damit verbundene Risiko abzusichern, verlangt sie normalerweise eine Sicherheit. Bei Immobilienkrediten wird diese Absicherung überwiegend durch die Bestellung einer Grundschuld umgesetzt.

Hierfür werden die notwendigen Erklärungen notariell beurkundet beziehungsweise beglaubigt. Anschließend veranlasst der Notar die Eintragung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt. Mit diesem Eintrag erhält die Bank ihre rechtliche Absicherung an der Immobilie.

Eine Besonderheit der Grundschuld besteht darin, dass sie rechtlich nicht unmittelbar an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt sein muss. Das unterscheidet sie von anderen Formen der Kreditsicherung und erklärt, warum sie bei Immobilienfinanzierungen so häufig eingesetzt wird. Ist das ursprüngliche Darlehen vollständig zurückgezahlt, muss die eingetragene Grundschuld deshalb nicht automatisch aus dem Grundbuch verschwinden.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann sie bestehen bleiben und zu einem späteren Zeitpunkt erneut genutzt werden, beispielsweise im Rahmen einer Anschlussfinanzierung oder einer neuen Finanzierung. Soll die Grundschuld dagegen nicht mehr benötigt werden, kann ihre Löschung beantragt werden. Voraussetzung dafür ist in der Regel eine entsprechende Löschungsbewilligung der Bank.

So wird eine Grundschuld eingetragen

Sobald die Finanzierung einer Immobilie feststeht, stellt die Bank dem Käufer normalerweise die Unterlagen zur Grundschuldbestellung zur Verfügung. Diese Dokumente werden anschließend an den Notar weitergeleitet, der die notwendigen Schritte vorbereitet.

Im Notartermin werden die betreffenden Erklärungen erläutert und vom Käufer unterzeichnet. Danach übermittelt der Notar die erforderlichen Unterlagen an das Grundbuchamt. Dort erfolgt die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie.

Für die Auszahlung des Darlehens ist die Absicherung der Bank von großer Bedeutung. Deshalb wird der Kreditbetrag in vielen Fällen erst ausgezahlt, wenn die Grundschuld eingetragen wurde oder die von der Bank geforderten Voraussetzungen für ihre Absicherung erfüllt sind.

Käufer sollten außerdem berücksichtigen, dass die Bestellung einer Grundschuld zusätzliche Kosten verursacht. Gebühren fallen sowohl für die Tätigkeit des Notars als auch für die Eintragung beim Grundbuchamt an. Wie hoch diese ausfallen, hängt unter anderem von der Höhe der einzutragenden Grundschuld ab. Grundlage sind die gesetzlich festgelegten Gebühren. Diese Ausgaben gehören damit zu den typischen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung einer Immobilie entstehen.

Weshalb die Grundschuld beim Immobilienkauf eine zentrale Rolle spielt

Auch wenn die Grundschuld zunächst nach einem rein juristischen Thema klingt, ist sie in der Praxis ein wichtiger Bestandteil nahezu jeder klassischen Immobilienfinanzierung. Sie ermöglicht es Banken, hohe Darlehenssummen durch ein Recht an der finanzierten Immobilie abzusichern. Ohne eine entsprechende Kreditsicherheit würden viele Finanzierungsinstitute ein Immobiliendarlehen in dieser Form nicht bereitstellen.

Das notarielle Verfahren sorgt zugleich dafür, dass die erforderlichen Erklärungen rechtssicher abgegeben werden. Käufer erhalten dabei Informationen über die rechtliche Bedeutung der Grundschuldbestellung, während der Notar die ordnungsgemäße Eintragung im Grundbuch veranlasst.

Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte daher frühzeitig wissen, welche Funktion die Grundschuld innerhalb des gesamten Finanzierungs- und Kaufprozesses übernimmt. Ein erfahrener Immobilienmakler kann dabei helfen, Finanzierung, Erwerbsnebenkosten und die verschiedenen Schritte einer Immobilientransaktion besser einzuordnen. Die konkrete rechtliche Gestaltung der Grundschuld liegt allerdings beim Notar, während Fragen zu den Finanzierungskonditionen und Sicherheiten mit der jeweiligen Bank geklärt werden sollten.

Sie planen den Kauf oder Verkauf einer Immobilie und möchten den Ablauf besser verstehen? Wir unterstützen Sie gerne mit unserer Immobilienexpertise und begleiten Sie auf dem Weg zu einer fundierten Entscheidung.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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