Bei vermieteten Immobilien spielt nicht nur die Bausubstanz eine wichtige Rolle für den Wert. Entscheidend ist vor allem, welche Erträge mit dem Objekt langfristig erzielt werden können. Genau hier setzt das Ertragswertverfahren an. Es wird insbesondere bei Immobilien eingesetzt, die als Kapitalanlage dienen, und berücksichtigt neben dem Grundstückswert vor allem die nachhaltig erzielbaren Einnahmen. Für Eigentümer ist es daher hilfreich zu wissen, wie das Verfahren funktioniert und welche Faktoren den ermittelten Wert beeinflussen.

Was versteht man unter dem Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eine anerkannte Methode zur Immobilienbewertung. Anders als beim Sachwertverfahren, bei dem vor allem Grundstück und Gebäudesubstanz betrachtet werden, stehen beim Ertragswertverfahren die marktüblich erzielbaren Erträge im Mittelpunkt. Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht dafür verschiedene Varianten vor, darunter das allgemeine, das vereinfachte und das periodische Ertragswertverfahren.

Das Verfahren eignet sich deshalb besonders für Immobilien, bei denen die Vermietung und die damit verbundenen Einnahmen wesentliche Faktoren für Kaufinteressenten sind. Schließlich betrachten Anleger eine Immobilie häufig danach, welche Erträge sich mit ihr erzielen lassen und wie attraktiv das Verhältnis zwischen Kaufpreis und möglichen Einnahmen ist.

Für welche Immobilien eignet sich das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren kommt vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zum Einsatz. Dazu können beispielsweise Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie bestimmte Gewerbeimmobilien gehören.

Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern stehen dagegen häufig andere Bewertungsmethoden im Vordergrund. Hier können das Vergleichswert- oder das Sachwertverfahren geeigneter sein. Welches Verfahren im konkreten Fall sinnvoll ist, hängt jedoch immer von der Immobilienart, ihrer Nutzung und den verfügbaren Marktdaten ab.

Wie wird der Ertragswert einer Immobilie ermittelt?

Ausgangspunkt der Bewertung sind die Erträge, die mit der Immobilie marktüblich erzielt werden können. Von den entsprechenden Einnahmen werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dadurch ergibt sich der Reinertrag, der eine wichtige Grundlage für die weitere Berechnung bildet.

Zu den Bewirtschaftungskosten gehören Aufwendungen, die im Zusammenhang mit einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Immobilie entstehen und nicht vollständig auf die Mieter umgelegt werden können. Dadurch soll nicht lediglich betrachtet werden, welche Mieteinnahmen vorhanden sind, sondern welcher nachhaltige Ertrag tatsächlich mit dem Objekt verbunden ist.

Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird außerdem der Bodenwert berücksichtigt. Der auf die baulichen Anlagen entfallende Ertragsanteil wird kapitalisiert und anschließend mit dem Bodenwert zusammengeführt. Dabei spielen unter anderem die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der sogenannte Liegenschaftszinssatz eine wichtige Rolle.

Welche Bedeutung hat der Liegenschaftszinssatz?

Der Liegenschaftszinssatz ist ein wichtiger Bestandteil des Ertragswertverfahrens. Er dient dazu, die Verhältnisse auf dem jeweiligen Grundstücksmarkt in die Bewertung einzubeziehen. Vereinfacht ausgedrückt zeigt er, wie Immobilien einer bestimmten Art am Markt üblicherweise verzinst werden.

Seine Höhe kann einen deutlichen Einfluss auf das Ergebnis der Immobilienbewertung haben. Dabei spielen beispielsweise die Immobilienart, die Lage und die Situation auf dem regionalen Immobilienmarkt eine Rolle.

So wird deutlich, dass sich der Wert einer vermieteten Immobilie nicht allein anhand ihrer aktuellen Mieteinnahmen bestimmen lässt. Auch die langfristigen Nutzungsmöglichkeiten und die jeweiligen Marktbedingungen müssen berücksichtigt werden.

Warum die tatsächliche Miete nicht allein entscheidend ist

Eine besonders hohe oder niedrige aktuelle Miete führt nicht automatisch zu einem entsprechend hohen oder niedrigen Immobilienwert. Bei der Bewertung ist vielmehr entscheidend, welche Erträge unter marktüblichen Bedingungen nachhaltig erzielt werden können. Auch die Immobilienwertermittlungsverordnung stellt beim Ertragswertverfahren grundsätzlich auf marktüblich erzielbare Erträge ab.

Das ist beispielsweise dann relevant, wenn bestehende Mietverträge deutlich von der ortsüblichen Marktsituation abweichen. Ebenso können Leerstände, die Vermietbarkeit des Objekts oder absehbare Veränderungen der Ertragssituation die Bewertung beeinflussen.

Für Eigentümer bedeutet das: Ein Blick auf die aktuellen Mieteinnahmen allein reicht nicht aus, um den realistischen Marktwert einer vermieteten Immobilie einzuschätzen.

Welche Faktoren beeinflussen den Ertragswert?

Neben den erzielbaren Erträgen können zahlreiche weitere Eigenschaften einer Immobilie Einfluss auf das Bewertungsergebnis haben. Dazu zählen unter anderem die Lage, der Zustand und die Restnutzungsdauer des Gebäudes sowie die langfristige Vermietbarkeit.

Auch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale können bei der abschließenden Ermittlung berücksichtigt werden. Ziel ist es, nicht nur ein rechnerisches Ergebnis zu erhalten, sondern die besonderen Eigenschaften des jeweiligen Objekts angemessen in den Immobilienwert einfließen zu lassen.

Gerade bei Anlageimmobilien können schon Unterschiede bei Mieterträgen, Bewirtschaftungskosten oder Marktbedingungen erhebliche Auswirkungen auf den ermittelten Wert haben. Eine sorgfältige Analyse ist deshalb besonders wichtig.

Warum eine professionelle Bewertung sinnvoll ist

Das Ertragswertverfahren folgt klaren Grundsätzen, setzt für eine realistische Bewertung jedoch fundierte Kenntnisse über die Immobilie und den regionalen Markt voraus. Einnahmen, Kosten, Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz müssen richtig eingeordnet werden, damit ein aussagekräftiger Wert entsteht.

Insbesondere bei einem geplanten Verkauf sollte deshalb nicht ausschließlich auf eine einfache Berechnung der Mietrendite vertraut werden. Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt zusätzlich die aktuelle Nachfrage, die Lage und die individuellen Eigenschaften des Objekts und hilft dabei, einen marktgerechten Angebotspreis festzulegen.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.